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醫(yī)患雜談:(轉(zhuǎn)帖)揭開房價(jià)之謎:中國房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么事

揭開房價(jià)之謎:中國房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么事
                http://sh.house.sina。com。cn 2006年08月30日13:37 中華工商時(shí)報(bào)

     終于有人清楚地給“房奴”們講了一遍:中國房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么事。加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授徐滇慶被逼著寫了一本《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》。
  在一個(gè)“濫言時(shí)代”,眾說紛紜、千奇百怪、信口開河,不負(fù)責(zé)任。徐很無奈,要從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本知識(shí)講起。要“抽絲剝繭”,不要想當(dāng)然,但當(dāng)事實(shí)被認(rèn)真梳理后,用到的原理很簡單,結(jié)論也很清楚。
  徐滇慶從頭講起,但按照讀者需求,我這里從結(jié)論介紹起。房價(jià)是漲還是跌?徐的結(jié)論有五點(diǎn):
  一,高房價(jià)不等于泡沫經(jīng)濟(jì),從各種數(shù)據(jù)分析看,說中國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)夸大其詞了;
       二,由于利率仍然低水平,真實(shí)需求旺盛,盡管局部房價(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng),但是全局上房價(jià)將繼續(xù)保持上升態(tài)勢;
       三,即使房價(jià)不大跌,暴漲也絕對不是好事,暴漲背后隱藏著貪污腐敗和偷稅漏稅,要防止暴漲導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì),危及金融安全;
       四,平抑房價(jià)關(guān)鍵在于整頓房地產(chǎn)市場秩序,應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)保護(hù)真實(shí)需求而打擊限制投機(jī)需求,加大投資需求的交易成本是房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn);
       五,加強(qiáng)房地產(chǎn)研究,普及經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí),結(jié)束“濫言時(shí)代”。
  認(rèn)真讀讀《房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》,小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的結(jié)論的,“世界上就怕認(rèn)真兩個(gè)字。要弄清楚房價(jià)之謎,不妨坐下來認(rèn)真算幾筆賬,只要認(rèn)真一算,恐怕有些人就要露出貍尾巴了”。
  簡單起見,徐以2004年為著力點(diǎn),將2003年的房價(jià)當(dāng)成一個(gè)“黑盒子”:既然2004年前后商品房造價(jià)并無明顯變化,而全國購房者因?yàn)榉績r(jià)上漲多支付了1663億元,這筆巨款不會(huì)人間蒸發(fā),只能有兩個(gè)去處:地方政府或者開發(fā)商。但根據(jù)公開數(shù)據(jù)一算,地方政府并沒有相應(yīng)增加財(cái)政收入,那么房價(jià)增加的部分去哪里了?被官員貪污了?房地產(chǎn)逃稅漏稅了?
  徐滇慶找到福州物價(jià)局“敢為人先”的研究報(bào)告來分析房價(jià)成本。2005年福州的研究,表明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率達(dá)到50%(這和國家統(tǒng)計(jì)局說的7.77%有天壤之別,至今無人給出正面解釋)。如果住宅的造價(jià)只有房價(jià)的一半,地方財(cái)政也沒有得到什么好處,那么房地產(chǎn)商的利潤就在50%以上嗎?幾乎所有房地產(chǎn)商都堅(jiān)決否認(rèn)這一點(diǎn)。但是,如果讓他們談利潤,又都吞吞吐吐。這個(gè)時(shí)候,徐考慮到每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都需政府各部門批的“五證”,得到一個(gè)結(jié)論是:房地產(chǎn)商可能拿到超額利潤的一部分,而另外一部分可能進(jìn)了地方政府的私囊。
  房價(jià)暴漲之后,居然沒有人承認(rèn)自己“宰客”。徐滇慶認(rèn)為,說房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和利潤算不清,“說到底,不是算不清,而是敢不敢算”。
  除了“抽絲剝繭”算房價(jià),徐滇慶的研究還有一個(gè)基本點(diǎn)值得深思:房地產(chǎn)市場是失靈了。體會(huì)房地產(chǎn)市場,我們可以更清楚地認(rèn)識(shí)“市場失靈”,以免今后再遇到有人打著“市場化”旗號(hào)“貪污腐敗”、“劫貧濟(jì)富”時(shí),我們卻一時(shí)語塞、不知所措。
  房地產(chǎn)不是一般的市場,因?yàn)樯唐贩坎皇且话愕纳唐贰T谝话闵唐肥袌錾,有眾多參與者,沒有一家能夠操縱價(jià)格。而中國當(dāng)前的情況是,房地產(chǎn)市場的進(jìn)入成本高,一要有資本,二要有政府關(guān)系(批地辦證),參與者數(shù)目越來越少,房地產(chǎn)業(yè)自然被集中到幾個(gè)壟斷巨頭手中。
  壟斷既然出現(xiàn),許多事情就發(fā)生了扭曲。比如,對于信息公布問題,有房地產(chǎn)商跳出來表示:“公布商品房的行為涉及開發(fā)商隱私,違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。徐滇慶認(rèn)為,其實(shí),支持公布房價(jià)成本的法律以及相關(guān)的規(guī)章制度早就有了,它就是《市場法》和即將要公布的《反壟斷法》。對于具有壟斷性企業(yè)的價(jià)格監(jiān)管既不是過度干預(yù)企業(yè),也沒有侵犯企業(yè)的隱私權(quán),而是保護(hù)市場公平競爭的必要條件。
  當(dāng)然,搞清房價(jià)成本并不意味著房價(jià)會(huì)自動(dòng)下降,但是至少可以提供一個(gè)準(zhǔn)確的信息,可以減少房地產(chǎn)政策的偏差。房價(jià)包含了太多的“膩”,搞清房價(jià)成本可以挖出兩類蛀蟲:不法奸商和貪官污吏!疤岣吡送该鞫,該補(bǔ)稅就補(bǔ)稅,該受罰的就受罰”。
  認(rèn)清房地產(chǎn)市場由于壟斷出現(xiàn)而失靈,還可以糾正許多錯(cuò)誤觀點(diǎn),比如“地價(jià)推動(dòng)房價(jià)”錯(cuò)了,而是“房價(jià)推動(dòng)了地價(jià)”;比如“加大土地供應(yīng)可以加大供給,平抑房價(jià)”也錯(cuò)了,只有開發(fā)商才會(huì)對此偷著樂。
  事實(shí)上,房地產(chǎn)市場有兩種需求,一是真實(shí)需求,二是投機(jī)需求。當(dāng)投機(jī)需求過盛的時(shí)候,商品房的需求曲線擁有正斜率:東西越貴,買的人越多。這個(gè)時(shí)候政府增加土地的結(jié)果不是降低房價(jià),而是推高了房價(jià)。
  “如果投機(jī)需求過大,房價(jià)飛漲充其量不過是肌膚之瘡,而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患”,徐滇慶因此認(rèn)為,要對付導(dǎo)致市場失靈的投機(jī)需求,應(yīng)當(dāng)引入“托賓稅”,即交易稅。
  政府該有怎樣的房地產(chǎn)政策?徐滇慶認(rèn)為,首先政府不能直接干預(yù)房價(jià),房價(jià)上漲有合理性,但是短時(shí)間內(nèi)暴漲就脫離了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。平抑房價(jià),至少有兩點(diǎn)非常要緊:一是信息透明化,打擊貪污腐敗造成的壟斷暴利;二是提高交易成本來抑制投機(jī)需求。
  在徐看來,炒房無罪,但是炒房有害,交易稅的增加壓縮了炒房牟利的空間,是抑制炒房的最有效手段,“在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)猖獗的時(shí)候征收房地產(chǎn)營業(yè)稅和相關(guān)費(fèi)用,加大投機(jī)活動(dòng)的交易成本,有助于穩(wěn)定房價(jià),一旦稅法公布之后,炒房不犯法,但是,逃稅犯法!
                                                                            ――――轉(zhuǎn)載于《新浪網(wǎng)》
-----------有真實(shí)需求才會(huì)有投機(jī)需求.
真實(shí) 需求.我們重慶現(xiàn)在基本被拆了一個(gè)遍.不管新的舊的.輪到那一塊就拆.會(huì)沒有需求嗎.沒得房子住 的多死人.
-----------我現(xiàn)在租房住,買不起房,想想現(xiàn)在水泥鋼筋建的房的一平米比高科技的一臺(tái)電腦都貴,想不通?抗べY攢錢買房,太累了。
-----------恐怕一輩子都賺不了一座房子的錢!
-----------怎么討論中醫(yī)會(huì)有這些問題?
-----------上工者,既可醫(yī)人,也可治國。
     所以,他們時(shí)時(shí)都會(huì)關(guān)心政治、民生!
     因此,學(xué)醫(yī)者,該學(xué)的東西,是很多的 ...... 與醫(yī)同根同源的易經(jīng)、天文、地理以及術(shù)數(shù)等等、等等 ......
     學(xué)無止境呵!
     看這篇文章,也并不是想著自己何年馬月能有安樂窩,而是:不徹底反貪腐,就不可能惠及廣大勞苦大眾!
     天下寒士安居樂業(yè)的健康養(yǎng)生環(huán)境就會(huì)被人禍破壞,并推遲實(shí)現(xiàn)!
     各種病患的深層次誘因,則可能與此相關(guān) ......

[ Last edited by 王世伯 on 2006/9/2 at 10:43 ]
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